Mieszkanie Plus - Mieszkanie Minus*
- Paweł Konzal
- 3 sie 2024
- 3 minut(y) czytania
Temat dostępności mieszkań w Polsce jest stale obecny w przestrzeni publicznej oraz w rozmowach w zaciszach polskich domów. Co można zrobić, obok działań już podejmowanych, by poprawić ich przystępność cenową?
Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii od 2013 co roku wzrastała liczba mieszkań na 1000 mieszkańców. W tym samym okresie z 43,5% do 53% wzrosła liczba osób w wieku od 25 do 34 lat zamieszkujących wspólnie z rodzicami. Jak wytłumaczyć więc coraz większą liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców i coraz mniejszą ich przystępność cenową?
Działania kolejnych rządów skupiają się na stronie podażowej – ułatwieniu budowy nowych lokali. Nie widać natomiast starań dążących do lepszego zbalansowania geograficznego popytu na mieszkania i poprawienia przez to ich przystępności cenowej. Prawie 12% – 1,8 mln – mieszkań w Polsce to pustostany. Są one jednak często w innych miejscach niż aspirujący do własnego lokum obywatele. Na rynku nieruchomości ważne są zaś trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
Liczba chętnych na własne mieszkanie w stosunku do liczby lokali w danym miejscu zmieniła się znacznie w ostatniej dekadzie w zależności od regionu. Jedynie w 4 województwach w latach 2011–2021 zwiększyła się liczba mieszkańców. Reszta kraju wyludniała się - w 2023 r. w aż 270 z 314 powiatów spadła liczba mieszkańców! O cenie mieszkań decyduje zaś relatywnie niewielka – w porównaniu do ogólnego zasobu mieszkań – liczba transakcji. O wartości mieszkań np. w Warszawie nie decyduje 1 mln mieszkań dostępnych w stolicy, ale 2 tys. sprzedanych w danym miesiącu lokali. Przyrost liczby Warszawian o 10% w latach 2011–2021, niezbalansowany proporcjonalnym przyrostem liczby mieszkań, skutkuje więc nieproporcjonalnie dużym wzrostem cen.
Mimo niewielkiego spadku ludności w ciągu ostatnich 10 lat, wzrosła o blisko milion liczba gospodarstw domowych. Jednym z powodów jest wzrost o 1 mln liczby osób mieszkających w pojedynkę i wzrost o prawie 400 tys. liczby par bezdzietnych. Liczba gospodarstw domowych chcących posiadać własne mieszkanie jest więc, proporcjonalnie do liczby ludności, wyższa niż byłoby to kiedyś. Co można zrobić, by na poziomie strukturalnym polepszyć balans podażowo-popytowy i zwiększyć przystępność cenową mieszkań?
Znacząca część wewnętrznej migracji związana jest z rynkiem pracy. Jednocześnie, zmiana struktury zatrudnienia (przesunięcie z przemysłu do sektora usług) i rozwój technologii umożliwiają części zatrudnionych pracę zdalną. Empirycznym dowodem były lata 2020–2021, gdy blisko 10% pracowników pracowało na odległość. Wprowadzenie zachęt podatkowych i prawnych do trwałego i pełnego przechodzenia na pracę zdalną mogłoby spowolnić, a może nawet i odwrócić częściowo powyższe trendy. Wielu wewnętrznych migrantów wybrałoby bowiem pozostanie w swoich rodzinnych stronach lub przeprowadzkę do jednego z wielu pięknych i bardziej przystępnych cenowo zakątków Polski, gdyby możliwe było rozerwanie łańcucha zatrudnienia i lokalizacji.
Drugim rozwiązaniem jest zmiana przedmieść w miasto już dziś. Rozwijające się miasta krok po kroku pochłaniają nowe tereny. Koszt koniecznej infrastruktury publicznej będzie dużo niższy per capita, jeśli przedmieścia już teraz przypominać będą miasto - z zabudową dużej gęstości - a nie wieś lub amerykańskie suburbia. Brak systemowego podejścia obrazuje liczba osób na km2 w dwóch sąsiadujących ze sobą przywarszawskich gminach – w Jabłonnej jest ona prawie 20 razy mniejsza niż w Legionowie.
Trzeci element to wsparcie masowego transportu publicznego, odbudowa sieci kolejowej, budowa kolei szybkich prędkości i inwestycje w szeroko rozumianą infrastrukturę publiczną (szpitale, szkoły, centra kultury) w powiatach będących lokalnymi centrami. Te trzy działania: prawne i podatkowe wsparcie dla pracy zdalnej; zamiana suburbanizacji w urbanizację; inwestycje w infrastrukturę publiczną i masowy transport publiczny mogą poprawić dostępność i przystępność cenową mieszkań w Polsce.
* Tekst ukazał się w Plus Minus w numerze 3-4 sierpnia 2024 r.
